前幾天，我參與處理了北方某省會城市的一個房地產項目稅務梳理工作，盡管已經離場幾天，但是心情久久不能平靜。回望昨日房地產企業老板往日叱咤風云的輝煌，再看今日黯然躲債的無奈，企業的生死竟在一瞬間，沒有截然的界限。

故事的起因源于，企業的資金鏈斷裂。其實往深里追究，就是企業決策失誤。該企業在房地產行情如日中天之時，大肆跑馬圈地、盲目擴張，為了迅速回籠資金以便拿到足夠多的地塊，在公寓或產權式酒店銷售時引入了售后回租策略，月息為4%，年利率為48%，瘋狂至極，令人瞠目結舌。

企業采用的基本經營模式為：在公寓或者產權式酒店銷售后，同時約定，自房產銷售的同時由公司租回，并自銷售款到賬之日起，由公司支付租金。

對于以上業務，在稅務處理上，售后回租分為兩個環節：

(一)銷售環節

即房地產企業銷售公寓或產權式酒店給買受人—業主。在這個環節，房地產企業，按照當地政策規定，房地產企業至少要繳納如下稅負：

(二)回租環節

即房地產企業在出售公寓或產權式酒店的同時，再從買受人—業主手中租回。這一環節，涉及到房地產企業出租業務的所有稅種。假定稅務機關認定業主出租的公寓或產權式酒店為住房，則按照《關于廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》(財稅[2008]24號)第二條“支持住房租賃市場發展的稅收政策”規定，回租環節的稅負如下表：

稅屋提示——個人所得稅數據為10%

正如大家所知，房地產企業之所以采用售后回租，目的是為了迅速回籠資金，正因為如此，為了打消業主的顧慮，房地產企業一般會主動替業主承擔回租過程中涉及的稅負。

在實踐中，很多地方稅務局在認定“公寓或產權式酒店”時大多歸集于商業，那么稅負還將有所增加。

需要注意的是，即使企業主動要求代為承擔上述稅負，但是稅務機關也不是那么好糊弄的，那么稅前扣除又出了問題。

根據稅法規定，稅法所述稅金或附加，是企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，為企業以外的另一方負擔的稅金不得稅前扣除，而企業代墊代扣個人所得稅等稅款的納稅義務人是取得相應收入的個人，企業只是履行代扣代繳義務，因此代墊代扣稅款不屬于企業發生的各項稅金及附加所指的內容，也就不能在計算應納稅所得額時扣除。

接下來企業還要規劃好租進房子后的商業運營模式，運營的利潤能否支持支付當期的利息。除了企業的承受力外，稅務機關對利息的扣除也有十分嚴格的規定。

根據《實施條例》第三十八條規定，非金融企業向非金融企業借款的利息支出，不超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的數額的部分，方可稅前扣除。

2015年8月6日，最高人民法院頒發了《關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》(法釋[2015]18號)，對民間借貸利率等事宜重新進行了規定，新文件的出臺替代了人們熟知的四倍利率。

我們假定當期金融企業的同期同類貸款利率為12%，根據第二十六條的規定，我們整理如圖1所示：

(1) 0—12%，安全區，均可以稅前扣除;

(2)12—24%，容忍區，法院支持支付利息，稅前扣除按照12%;

(3)24—36%，曖昧區，類似周瑜打黃蓋，稅前扣除按照12%;

(4)36—48%，高壓區，利息約定無效。

對于支付的利息，企業做賬時，記為財務費用，但是超過當期金融企業的同期同類貸款利率部分，未來要進行調增處理，不可稅前扣除。

這兩個不能扣除的部分，大大增加了企業的成本，給企業造成了沉重的負擔，企業不要幻想房價會一直漲漲不息。長期以來，我國一些地方的房地產市場畸形發展：一邊是房地產商天價拿地建樓，房價節節攀升;一邊是很多群眾買不起房，望房而興嘆。在百姓的怨聲中，國內房地產市場庫存高企，住房空置率居高不下，極大地抑制了國內消費需求，拖累了諸多行業的健康發展。一些地方政府高度依賴高價出讓土地獲取財政收入，并與房地產商形成利益共同體，這不但容易導致房地產商綁架公共決策，也是助推房價虛高的重要因素。

而當前經濟主要的問題，無論是債務過高、還是房價暴漲，都是貨幣問題，源于貨幣超發。如果經濟增長依然靠投資驅動，則僅有光鮮的GDP數據，而經濟結構會繼續失衡。一方面刺激性政策會帶來房價物價上升、貧富差距擴大等不良后果，另一方面，“一鼓作氣，再而衰，三而竭”，頻頻推出大規模刺激政策容易造成投資效率遞減，低效、浪費的巨量投資不可能扭轉中國經濟的下行。

殊不知，月亮有陰晴圓缺、房價有高低起伏。房價持續上揚時還好，一旦滯銷，資金周轉不靈時，企業生死就在一瞬間，那時再看售后回租猶如飲鴆止渴，悔已晚矣。

目前，一些房地產企業仍幻想“政府救房市”。不過大家應該還記得,2008年國家曾拋出4萬億元的經濟刺激計劃,一時間多余流動性涌向房地產,使當時受金融海嘯影響而跌入低谷的樓市觸底反彈,并走上新一波上漲的行情。

國務院總理李克強多次表態房地產調控，對房地產市場要因城因地分類調控，抑制投機炒賣需求，建立長效機制，促進房地產市場健康發展。

最近一段時期以來，中央多次就房地產去庫存問題進行研究，體現出對這一問題的高度重視，以及對推動相關行業持續健康發展的決心。剛剛閉幕的中央經濟工作會議提出一系列化解房地產庫存的舉措，明確指出鼓勵房地產開發企業調整營銷策略，適當降低商品住房價格。這一要求順應公眾期待，符合市場規律，對優化房地產市場結構、激活市場需求必將產生重要作用。

世上沒有救世主，一切只有靠自己。房地產企業只有充分研判、科學的戰略規劃、做足功課，才有可能迎來黎明的曙光。幸運的是，目前一些房地產企業主，已經開始收縮陣地，向輕資產轉型。

為了規避此案中同類風險再次發生，在這里我建議企業做好資金預算，對企業預期的房款、運營收入與工程、利息支出進行充分的測算，測算收入時要考慮到市場波動的因素，盡量保守，進而找出企業可以承受的資金平衡點，以防一招不慎，全盤皆輸。總而言之，售后回租，看上去很美，但是美麗的背后是什么，需要你揭開神秘的面紗，經歷過后才可得知。