國家稅務(wù)總局廣州市稅務(wù)局公布了《國家稅務(wù)總局廣州市稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算方法及公布土地增值稅扣除項(xiàng)目金額參考標(biāo)準(zhǔn)的公告》（2025年第1號(hào)，以下簡稱《公告》）。現(xiàn)解讀如下：

一、《公告》的出臺(tái)背景

2024年12月27日，國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局、國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局聯(lián)合發(fā)布了《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局 國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告》（2024年第5號(hào)），明確了土地增值稅首次預(yù)征納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間在2025年1月1日后的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，根據(jù)預(yù)計(jì)增值率高低適用不同的預(yù)征率。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)，國家稅務(wù)總局公告2018年第31號(hào)修改）第四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。”《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程〉的公告》（2019年第5號(hào)）第五條規(guī)定：“稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)指標(biāo)，結(jié)合市場因素，確定前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的土地增值稅扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)。”第二十七條規(guī)定：“納稅人辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證資料不符合清算要求或不實(shí)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)發(fā)出交換意見的稅務(wù)事項(xiàng)通知書，通知納稅人在收到通知書之日起15日內(nèi)回復(fù)意見、提交證據(jù)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)充分聽取納稅人的意見，對(duì)納稅人提供的事實(shí)、證據(jù)予以復(fù)核，必要時(shí)引用第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)意見，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)同項(xiàng)目清算審核組集體審議后，認(rèn)為事實(shí)不清、證據(jù)不足的，參照土地增值稅扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)據(jù)以計(jì)算扣除，并發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)通知書。”

因此，為明確土地增值稅預(yù)計(jì)增值率的測(cè)算方法，規(guī)范土地增值稅預(yù)征、清算過程中扣除項(xiàng)目金額參考標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)用，制定本《公告》。

二、《公告》的主要內(nèi)容

《公告》包括兩項(xiàng)內(nèi)容：

（一）明確土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算方法

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》有關(guān)收入和扣除項(xiàng)目的規(guī)定，明確了預(yù)計(jì)增值率的測(cè)算方法和測(cè)算表格。考慮扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布時(shí)間滯后2-3年的因素，《公告》規(guī)定測(cè)算預(yù)計(jì)增值率時(shí)，建筑安裝工程費(fèi)按照我市發(fā)布的最新年度土地增值稅扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)上浮30%計(jì)算確定。另外，結(jié)合我市已清算土地增值稅項(xiàng)目的成本費(fèi)用情況，前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用，根據(jù)計(jì)算確定的建筑安裝工程費(fèi)的25%計(jì)算確定。現(xiàn)舉例說明測(cè)算過程：

某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總可售建筑面積8000㎡，其中住宅類型5000㎡、商業(yè)類型2000㎡、車位類型1000㎡，各房屋類型的每平方米銷售收入分別為30000元/㎡、20000元/㎡、5000元/㎡。該項(xiàng)目住宅層高20層、商業(yè)類型為裙樓、車位類型為地下室一層。該項(xiàng)目發(fā)生取得土地使用權(quán)所支付的金額4000萬元、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)100萬元，可提供佐證材料并經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)戶內(nèi)裝修2000元/㎡。結(jié)合目前廣州市發(fā)布的最新年度（2021年度）土地增值稅扣除項(xiàng)目金額參考標(biāo)準(zhǔn)，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)增值率計(jì)算過程見下表：

（二）公布土地增值稅扣除項(xiàng)目金額參考標(biāo)準(zhǔn)

廣東省、廣州市稅務(wù)部門委托相關(guān)造價(jià)管理部門編制了廣州市2008-2021年土地增值稅扣除項(xiàng)目金額參考標(biāo)準(zhǔn)（簡稱造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)）,均已通過專家評(píng)審驗(yàn)收，為進(jìn)一步提升土地增值稅清算質(zhì)效，維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，助力營造公平公正的稅收營商環(huán)境，現(xiàn)對(duì)外發(fā)布。造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)主要包含基礎(chǔ)工程、地下室工程、地上建筑工程、特殊裝飾工程、燃?xì)夤こ獭⑹彝馀涮坠こ獭⑵渌こ痰阮悇e，主要用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算以及土地增值稅清算管理。

在土地增值稅清算過程中，納稅人符合《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)，國家稅務(wù)總局公告2018年第31號(hào)修改）第四條、《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程〉的公告》（2019年第5號(hào)）第二十七條規(guī)定的，稅務(wù)機(jī)關(guān)參照造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)核定其扣除項(xiàng)目金額，并據(jù)以計(jì)算扣除。稅務(wù)機(jī)關(guān)核定扣除項(xiàng)目金額時(shí)，適用房產(chǎn)工程開工至竣工期間所對(duì)應(yīng)年度的標(biāo)準(zhǔn)數(shù)值。如房產(chǎn)工程開工至竣工期間跨多個(gè)年度的，適用所跨年度標(biāo)準(zhǔn)數(shù)值的加權(quán)平均值。納稅人對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的扣除項(xiàng)目金額有異議的，應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)證據(jù)材料，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定后，予以調(diào)整。上述相關(guān)證據(jù)材料包括但不限于竣工圖、工程承發(fā)包合同、工程結(jié)算書等。如相關(guān)證據(jù)材料存在缺失，納稅人可以提供有資質(zhì)的工程造價(jià)咨詢企業(yè)出具符合要求的工程造價(jià)成果文件作為補(bǔ)充證據(jù)材料，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定后，予以調(diào)整。

三、《公告》的生效時(shí)間

本《公告》施行日期與《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局 國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告》（2024年第5號(hào)）保持一致，自2025年1月1日起施行。《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率的公告》（2017年第7號(hào)）第一條、第二條同時(shí)廢止。