房企按預計利潤繳稅不屬于預繳
——更新時間：2009-02-26 10:26:22 點擊率: 3693
“你好，按照國家稅務總局《關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號）規定，房地產企業預售開發產品收入應按15％的預計計稅毛利率計算預計營業利潤額，并計算所得稅，該筆所得稅是否屬于預繳稅款性質？我企業的開發項目在2007年度檢查期間尚未竣工結算，但稅務檢查發現該項目存在以往年度預售收入少計或未計所得稅的情況，請問對該筆所得稅是否應按查補稅款的相關規定處以涉稅罰款和滯納金？一旦工程結算后出現虧損，預繳稅款是否可以退回或抵減今后的稅款？”日前，江西省萍鄉市國稅局12366納稅服務熱線接到某房地產開發企業財務人員的咨詢電話。咨詢員根據稅法規定進行了詳細的解答。
企業所得稅實行按年計算、分期預繳、年終匯算清繳的征收辦法。預繳是保證稅款均衡入庫的一種手段，納稅人預繳所得稅時，應當按月度或季度的實際利潤額計算，按實際利潤額計算應納稅款有困難的，可以按上一納稅年度應納稅所得額的月度或季度平均額預繳，還可以按稅務機關認可的其他方法計算預繳。
國家稅務總局《關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號）規定，開發企業開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本后再行調整。根據上述規定，預售收入預計的毛利額是計入當期應納稅所得額的。也就是說，當期的應納稅所得額包含了預計利潤部分，所以，預售收入預計利潤繳納的稅款不是預繳稅款性質。
這種理解還可以從國家稅務總局《關于修訂企業所得稅納稅申報表的通知》（國稅發[2006]56號）中的《企業所得稅年度納稅申報表》及填表說明中看出，預售收入預計利潤屬于納稅調整項目，開發產品完工前屬于調增項目，完工結轉收入后屬于調減項目。因此，稅務檢查發現上述房地產開發企業開發項目存在以往年度預售收入少計或未計所得稅的情況，對該筆所得稅應按查補稅款的相關規定處以罰款和加收滯納金。
如果今后一旦工程結算后出現虧損，屬于結算年度的虧損，原來預收收入結轉收入時，可以調減年度應納稅所得額，用以后年度實現的利潤按規定彌補虧損。但以前年度繳納的稅款，不可以退回或抵減今后的稅款。
需要補充的是，關于預售收入預計利潤繳納所得稅，外資房地產企業的相關規定卻是不同的，外資房地產企業則屬于預繳性質。國家稅務總局《關于外商投資房地產開發經營企業所得稅管理問題的通知》（國稅發[2001]142號）規定，企業從事房地產經營業務的，應以其當期銷售收入，扣除當期相應成本、費用及損失后的余額為當期應納稅所得額，依照稅法的規定計算繳納企業所得稅。當期應納稅額，按以下公式計算：應納稅額＝應納稅所得額×適用稅率－已售房產已預征的所得稅＋當期預征所得稅。國稅發[2001]142號文件規定，企業預售房地產的，其取得的預收款，應按國家稅務總局《關于外商投資企業從事房地產開發經營征收所得稅有關問題的通知》（國稅發[1995]153號）的規定，預征企業所得稅。而國家稅務總局《關于外商投資企業從事房地產開發經營征收所得稅有關問題的通知》（國稅發[1995]153號）就預售房地產所取得的預收款征收企業所得稅的問題作出規定，從事房地產開發經營的外商投資企業預售房地產并取得預收款的，當地主管稅務機關可按預計利潤率或其他合理辦法計算預計應納稅所得額，并按季預征所得稅，待該項房地產產權轉移，銷售收入實現后，再依照稅法有關規定計算實際應納稅所得額及應納所得稅稅額，按預繳的所得稅額計算應退補稅額。
顯然，上述兩個文件明確規定了預計利潤繳納稅款不屬于當期應納稅所得額，其應納稅款計算公式已將其列入了預征稅款。同時，文件明確指出了該稅款屬于“預征企業所得稅”，且可以在“銷售收入實現后”，按規定“計算應補退稅額”。因此，外資房地產企業預售收入少預計利潤造成年度少繳納企業所得稅行為，屬于少預繳稅款，按稅法規定，可以加收滯納金，但一般不予處罰。
除此之外，原內外資房地產企業所得稅還在其他方面存在不同，如各種銷售收入確認時限、收入確認原則、期間費用的處理、視同銷售等方面。企業所得稅法實施后，內外資企業所得稅處理已經趨于一致，都要按新實施的企業所得稅法及相關法規執行。
