開發商品房轉自用不再“視同銷售”
——更新時間：2009-02-26 04:29:43 點擊率: 3697
“我公司將開發的商品房轉作了固定資產，用于本公司辦公用房，是否視同銷售？如何進行企業所得稅、土地增值稅以及營業稅處理？”日前，湖北省十堰市鼎新房地產開發公司財務部的王會計撥打市國稅局12366納稅服務熱線進行咨詢。咨詢員結合相關稅收政策，分稅種進行了解釋。
第一，企業所得稅。將開發的商品房轉作固定資產，在企業所得稅上是否應當視同銷售應區分兩種情況。
一是將開發的商品房轉作固定資產的行為發生在2008年1月1日以前，按照當時的規定，應當視同銷售。國家稅務總局《關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發〔2006〕31號）規定，開發企業將開發產品轉作固定資產或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。根據該規定，對開發的商品房轉作公司固定資產的，應當視同銷售。應當注意的是，將商品房轉作公司固定資產，按照企業會計制度，對固定資產的計價并非是按視同銷售的計稅價格，而是以原始價值作為固定資產的入賬價值，計提折舊也是以原始價值為依據。而根據稅法規定，折舊的計稅基礎應當以視同銷售的計稅價格，即在年度企業所得稅納稅申報時，相應作調減應納稅所得額處理。
二是將開發的商品房轉作固定資產的行為發生在2008年1月1日以后，不應當視同銷售。國家稅務總局《關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》（國稅函〔2008〕828號）規定，企業發生下列情形的處置資產，除將資產轉移至境外以外，由于資產所有權屬在形式和實質上均不發生改變，可作為內部處置資產，不視同銷售確認收入，相關資產的計稅基礎延續計算：將資產用于生產、制造、加工另一產品，改變資產形狀、結構或性能，改變資產用途（如自建商品房轉為自用或經營），將資產在總機構及其分支機構之間轉移，上述兩種或兩種以上情形的混合，其他不改變資產所有權屬的用途。國稅函〔2008〕828號文件也明確，自建商品房轉為自用或經營不視同銷售。該規定從2008年1月1日起執行。所以，對房地產開發企業于2008年1月1日后將所開發的商品房轉作固定資產的，不應當視同銷售。國稅函〔2008〕828號文件同時規定，對2008年1月1日以前發生的處置資產，2008年1月1日以后尚未進行稅務處理的，按本通知規定執行。
第二，營業稅。根據《營業稅暫行條例》及其實施細則的規定，在中華人民共和國境內有償提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人為營業稅納稅義務人。所謂有償，包括取得貨幣、貨物或者其他經濟利益。單位（不包括個人）將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產。由此可見，納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并取得貨幣、貨物或者其他經濟利益的，是征收營業稅的前提，唯有單位將不動產無償贈與是例外。對房地產開發企業將開發產品轉作固定資產用于本企業自用、樣品等行為，作為房地產開發企業既未取得貨幣、貨物及其他經濟利益，又不存在著無償贈送他人的行為，所以，對貨物在統一法人實體內部之間的轉移，不視同銷售，不征收銷售不動產營業稅。
第三，土地增值稅。國家稅務總局《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）規定，房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。由此可見，對開發的商品房轉為自用或出租等，不論是否辦理產權，只要產權沒有發生轉移的，不征收土地增值稅。
