【摘要】近年來，受房地產市場升溫和汽車消費增長的影響，地下停車位作為商品房的附屬設施越來越受小區(qū)業(yè)主的青睞，地下停車位也顯得愈發(fā)稀缺，需求量大而價格高。受規(guī)劃設計和成本影響，房地產開發(fā)企業(yè)大多采取利用地下人防設施改建停車位的方式滿足業(yè)主需求。由于人防停車位產權歸國家所有，房地產企業(yè)不能辦理產權登記，只能通過轉讓長期（有限）使用權或簽訂長期租賃合同的方式向業(yè)主出售停車位，并一次性取得收入。然而，因產權歸屬介定模糊、企業(yè)人為避稅心理等因素影響，致使銷售停車位稅收征收不到位。本文從建立信息共享機制，加強源泉控管；建立健全管理臺賬，加強動態(tài)管理；加強制度建設，解決執(zhí)行政策依據(jù)問題；加大對房地產行業(yè)的稅務稽查力度，提高威懾力等著手，試圖為房地產企業(yè)銷售人防停車位的稅收征管提供一些意見建議，供同行參考。
    【關鍵詞】：人防設施    停車位    稅收 

隨著人們住房水平和生活水平的日益提高，地下車庫和車位作為商品房的附屬設施，發(fā)展迅速。僅以興國縣城區(qū)為例，據(jù)不完全統(tǒng)計，日前在已竣工樓房下建設的地下車位就有800-1000個，未完工或待建的項目工程地下車位數(shù)量更多。受建筑成本和人防工程建設需要，當前車庫由原有地面停車位和地下停車庫轉為人防工程停車位，且絕大多數(shù)是以出售、出租的方式在使用，但因人防地下車位產權介定模糊，即便是賣出，也是憑借協(xié)議或收據(jù)等形式進行認證，無法辦理獨立的產權證書。消費者得到的只是同房地產開發(fā)公司簽訂的車位使用權轉讓協(xié)議、收款收據(jù)以及物業(yè)管理憑證等，開發(fā)商既無銷售備案，也不開具正規(guī)不動產發(fā)票，這樣導致大量稅款流失。因此，加強銷售地下人防停車位的稅收征管刻不容緩。

一、地下人防停車位的概述
    （一）地下人防停車位的定義
    我國《人民防空法》第二十二條的規(guī)定：“城市新建民用建筑，按照國家有關規(guī)定修建戰(zhàn)時可用于防空的地下室?！彼^人防停車位就是房地產開發(fā)商利用住宅小區(qū)配套修建的有人防功能的地下室（地下人防工程）規(guī)劃改建用于停車的場所。

（二）地下人防停車位的產權介定
       地下人防停車位與地上或地下單獨建設的車庫車位和利用公共配套設施使用的車庫車位的產權形式不同。目前業(yè)界討論有三種說法：一是產權歸開發(fā)商；二是產權歸人防部門；三是產權歸全體業(yè)主。根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》第一章第五條：國家對人民防空設施建設按照有關規(guī)定給予優(yōu)惠。國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！段餀喾ā返谖迨l明確規(guī)定國防資產屬國家所有。根據(jù)中共中央文件《關于加強人民防空工作的決定》（中發(fā)〔2001〕9號）規(guī)定：“遵循社會主義市場經(jīng)濟規(guī)律，對現(xiàn)有人民防空設備設施，在保持和增強戰(zhàn)備功能、安全保密的前提下，積極開發(fā)利用。要研究制定人民防空國有資產使用和管理辦法，明晰人民防空設備設施的產權，實行產權與使用權、經(jīng)營權的分離，把使用權、經(jīng)營權推向市場，有償出租、轉讓，為經(jīng)濟建設服務?！薄督魇∪嗣裾?江西省軍區(qū)關于進一步推進人民防空事業(yè)發(fā)展的實施意見》（贛府發(fā)[2009]15號）中第十一條規(guī)定：“建設、房產、人防等有關部門要依據(jù)國家有關規(guī)定，共同研究制定人防工程土地使用權和工程所有權登記的管理辦法，明晰人防工程的所有權和土地使用權，保障各類投資主體資產的安全、完整和權利。除按規(guī)定應建的‘結建’工程以外的其他人防工程，按照誰投資、誰所有、誰承擔相應責任的原則確定相應權利和義務。人防工程平時由所有權人依照法律規(guī)定享有占有、使用和收益的權利，可以轉讓、拍賣和申請抵押貸款。”根據(jù)建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》的規(guī)定，作為人防工程的地下室不計入公用建筑面積，不進行公用建筑面積的分攤。顯然，未列入公攤面積的人防工程也不屬于業(yè)主所有。

由此可見，地下人防設施權屬應為國家所有，房地產開發(fā)企業(yè)對利用人防工程所改建的地下停車位具有收益權和管理權，而無所有權。房地產企業(yè)銷售人防停車位也僅是轉讓長期使用權行為。

二、房地產企業(yè)銷售人防停車位的涉稅疑難問題分析
    （一）房地產企業(yè)銷售地下人防停車位涉及的稅收及征收問題
    根據(jù)相關法律規(guī)定，小區(qū)人防地下停車位的權屬屬于國家所有，房地產開發(fā)企業(yè)不得銷售，但現(xiàn)實中大多房地產企業(yè)采取一次性出售有限產權或永久使用權的方式銷售人防地下停車位。雖然其地下人防設施歸屬國家，但其銷售行為符合《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》規(guī)定中的轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建筑物的行為，按規(guī)定應視同銷售建筑物作稅務處理。具體分析如下： 
    1、營業(yè)稅認定征收問題。國家稅務總局《關于營業(yè)稅若干政策問題的批復》（國稅函[2005]83號）明確規(guī)定：“對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認定為轉讓不動產永久使用權，應按照‘服務業(yè)-租賃業(yè)’征收營業(yè)稅?！薄吨腥A人民共和國合同法》第二百一十四條也規(guī)定：“租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效”。對此，房地產開發(fā)企業(yè)出售無產權的人防停車位，從2011年之前稅法角度來講是一種實質上的長期租賃合同，只不過這種租賃方式與土地使用年限相同，所以開發(fā)商稱為銷售使用權而非所有權。所以對于銷售無產權的人防停車位，不論是作為成本對象單獨核算還是利用地下基礎設施作為公共配套設施處理，除能夠依法轉讓的情形外，2011年1月1日之前都應當作為“服務業(yè)——租賃業(yè)”計算繳納營業(yè)稅。而《國家稅務總局關于公布全文失效廢止、部分條款失效廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告》（國家稅務總局公告2011年第2號）中將（國稅函[2005]83號）歸為失效文件，2011年1月之后再將銷售人防停車位行為歸為租賃缺乏政策依據(jù)。同時，國家稅務總局于2011年2月11日在官方網(wǎng)站上作出答復：“房地產企業(yè)出售的地下停車位，以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。對取得銷售收入應繳納營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。受讓方不能辦理車位產權手續(xù)，不需要繳納車位契稅。”