各物業服務企業：

    深圳市物業管理行業協會已就近期我市部分物業服務企業反映的“營改增”稅制改革相關問題及建議，咨詢深圳市國家稅務局，現將市國稅局所作反饋整理、匯總，并向我市物業服務企業發布。

    一、“營改增”政策基礎知識

    (一)按照《營業稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅【2016】36號)文件規定，提供不動產租賃服務，一般納稅人適用一般計稅方法按11%稅率計算繳納增值稅;小規模納稅人適用簡易計稅方法按5%征收率計算繳納增值稅。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應納稅額。

    (二)按照《深圳市全面推開“營改增”試點工作指引(之一)》

    轉讓不動產、自建不動產、建筑服務老項目取得時間的確認：(1)轉讓不動產老項目。納稅人轉讓不動產，產權變更登記日期在2016年4月30日前的項目。(2)自建不動產老項目。納稅人取得的第一個《建筑施工工程許可證》或建筑施工合同注明的開工時間在2016年4月30日前的項目。(3)新增建設服務老項目。工程合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑服務工程項目，經住建部門批準在原建筑工程項目基礎上進行新增建設(如擴大建筑面積等)，新增合同對應項目可參照原建筑工程項目按照老項目選擇簡易計稅方法。(4)提供建筑服務，采取總分包形式的，應該根據總分包合同注明的開工日期分別獨立確定。

    (三)按照《深圳市全面推開“營改增”試點工作指引(之一)》車輛停放服務屬于不動產經營租賃范圍。車輛停放服務老項目，是指取得不動產所在地物價管理部門批復的《停車場收費許可證》或《深圳市房屋建筑項目竣工驗收備案收文回執》注明時間為2016年4月30日前的項目。

    二、物業服務企業“營改增”政策相關疑問解答

    (一)實施“營改增”政策銜接問題

    (1)過去，物業服務企業停車場小規模納稅人季度收入不超過9萬元的免征營業稅，“營改增”政策實施后是否免征增值稅。

    解答：根據國家稅務總局2016年23號公告，增值稅小規模納稅人應分別核算銷售貨物，提供加工、修理修配勞務的銷售額，和銷售服務、無形資產的銷售額。增值稅小規模納稅人銷售貨物，提供加工、修理修配勞務月銷售額不超過3萬元(按季納稅9萬元)，銷售服務、無形資產月銷售額不超過3萬元(按季納稅9萬元)的，自2016年5月1日起至2017年12月31日，可分別享受小微企業暫免征收增值稅優惠政策。

    (2)物業服務企業收取5月份之前的欠費是否需要交納增值稅，以及5月份之前預收的費用是否需要交納增值稅。

    解答：按照《深圳市全面推開“營改增”試點工作指引(之二)》在2016年4月30日前簽署的銷售服務、無形資產或者不動產的合同，且合同的執行期延續到5月1日之后的，應先根據營業稅的有關規定確定其中屬于應繳營業稅的收入，并繳納營業稅。其余收入應按照增值稅的規定繳納增值稅。

    (3)“營改增”政策實施前，物業服務企業勞務派遣征稅在地稅上按照差額征收，那么“營改增”政策實施以后這部分業務是否征稅以及如何征稅。

    解答：按照有關規定，物業服務企業勞務派遣服務屬于營改增里的“現代服務——商務輔助服務——人力資源服務”，一般納稅人稅率為6%，小規模納稅人征收率為3%。按照財稅【2016】47號文件規定，一般納稅人提供勞務派遣服務，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照一般計稅方法計算繳納增值稅;也可以選擇差額納稅，以取得的全部價款和價外費用，扣除代用工單位支付給勞務派遣員工的工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依5%的征收率計算繳納增值稅。

    小規模納稅人提供勞務派遣服務，可以按照《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)的有關規定，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅;也可以選擇差額納稅，以取得的全部價款和價外費用，扣除代用工單位支付給勞務派遣員工的工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依5%的征收率計算繳納增值稅。選擇差額納稅的納稅人，向用工單位收取用于支付給勞務派遣員工工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金的費用，不得開具增值稅專用發票，可以開具普通發票。

    (二)實施“營改增”政策稅率問題

    (1)物業服務企業管理的停車場通常由產權方委托物業服務企業運營管理，那么產權方和物業服務企業具體應該如何交納增值稅。

    解答：按照財稅【2016】36號文件規定，增值稅應稅行為一般是指有償提供服務、有償轉讓無形資產或者不動產等行為。不動產經營租賃服務是指在約定時間內將不動產轉讓他人使用且租賃物所有權不變更的服務。產權方和物業服務企業發生了上述應稅行為應繳納增值稅。

    (2)物業服務企業受全體業主委托經營共用部位，如將電梯轎廂出租給廣告公司發布轎廂廣告、小區內地面提供給外來商戶擺展、小區地面臨時停車等，應分別按照哪一檔稅率交納增值稅。

    解答：按照財稅【2016】36號文件規定，按不動產經營租賃服務繳納增值稅。

    (三)實施“營改增”政策稅收抵扣問題

    (1)水電發票抬頭問題。住宅小區由于水電開戶登記的都是開發商的名字，但項目交付后實際是由物業服務企業交納水電費，供水供電公司開具的發票抬頭均是開發商的名字，營改增后此類發票無法抵扣。而物業服務企業與供水供電公司協調時，供水供電公司始終認為物業服務企業不是產權人，不同意將發票的抬頭改開為物業服務企業，這一問題如何處理。

    解答：建議按照實際應稅行為，協調供水供電公司處理。

    (2)物業服務企業員工食堂采購的糧油生鮮，如果取得增值稅專用發票，能否作為進項稅抵扣。

    解答：按照財稅【2016】36號文件規定，納稅人集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

    (四)實施“營改增”政策發票開具問題

    (1)物業服務企業轉變為一般納稅人后，只能通過稅控系統開具增值稅發票,但對于用票量較大的物業管理收費和停車場收費而言,此舉會嚴重影響企業工作效率，同時也會對客戶體驗造成不利影響。因此在具體發票形式上，能否根據物業服務企業實際情況，通過領取普通機打發票及定額發票靈活處理。

    解答：按照有關規定營改增試點納稅人通過增值稅發票新系統開具增值稅發票，目前對于某些特定項目如停車場，可以通過增值稅發票新系統開具增值稅發票，也可以使用定額發票。

    (2)物業服務合同中的甲方是產權人，乙方是物業服務企業，根據物業管理條例，房屋的產權人可以和使用人約定由使用人交納物業服務費。那么按照這種做法，甲方將商鋪租給第三方，第三方向乙方交納物業服務費，物業服務企業該向合同甲方開具發票還是該向實際付款人開具發票。

    解答：按照有關規定，物業服務企業應向發生應稅行為的實際付款人開具發票。

    (五)實施“營改增”政策其它問題

    (1)物業服務企業下屬各分支機構合并報稅后，如何領取、使用發票。

    解答：按照有關規定，實行總分支機構匯總繳納的納稅人，由總機構統一申報繳納。已批準匯總申報的納稅人所用發票的領購等管理工作統一由總機構負責辦理。

    (2)稅務機關對物業服務企業各分支機構進項稅抵扣的方法和流程是否有詳細規定。

    解答：按照有關規定，實行總分支機構匯總繳納的納稅人，由總機構統一申報繳納。

    (3)2016年國家稅務總局發布的關于《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》的公告，對納稅人經營租賃的對象，即 “取得的不動產”進行了界定。這種界定強調的是不動產的所有權，但對于當前物業服務企業單純取得不動產使用權如：電梯廣告業務、場地租賃業務等，并未進行明確界定，針對后者我國稅法是否有相關規定。

    解答：根據財稅【2016】36號文件規定，取得不動產，是指以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產，不包括房地產開發企業自行開發的房地產項目。

    (4)物業服務企業承租不動產后再次出租，是執行簡易計算辦法征收還是一般計稅辦法征收。

    解答：根據財稅【2016】36號文件規定，對物業服務企業承租不動產后再次出租的，按不動產經營租賃服務繳納增值稅。

    (六)實施“營改增”政策相關建議

    (1)由于人工成本占物業服務成本的絕大部分，且這部分成本無進項發票可以抵扣，導致物業服務企業稅負較重。因此，為確保物業管理行業“營改增”稅制改革落到實處，真正達到減輕企業稅負的目的，建議對于物業管理行業減按3%稅率征收增值稅。

    解答：增值稅稅率和征收率由國家法律制定，深圳市國家稅務局無權制定和調整。按照財政部、國家稅務總局文件財稅【2016】47號規定，納稅人提供人力資源外包服務，按照經紀代理服務繳納增值稅，其銷售額不包括受客戶單位委托代為向客戶單位員工發放的工資和代理繳納的社會保險、住房公積金。向委托方收取并代為發放的工資和代理繳納的社會保險、住房公積金，不得開具增值稅專用發票，可以開具普通發票。一般納稅人提供人力資源外包服務，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

    (2)《營業稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅【2016】36號)中，物業服務企業應收未收的物業管理費需要當月確認銷售收入交納增值稅，這意味著物業服務企業要為欠費業主提前交納增值稅，顯然不盡合理。希望稅務部門可以考慮物業管理行業收費特點，按實際收費計征增值稅銷項稅。

    解答：根據財稅【2016】36號文件規定，增值稅納稅義務、扣繳義務發生時間為：A、納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天;先開具發票的，為開具發票的當天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。B、納稅人提供建筑服務、租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。C、納稅人從事金融商品轉讓的，為金融商品所有權轉移的當天。D、納稅人發生本辦法第十四條規定情形的，其納稅義務發生時間為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。E、增值稅扣繳義務發生時間為納稅人增值稅納稅義務發生的當天。

深圳市物業管理行業協會

2016年5月6日