·盡可能向上下游轉嫁稅負，將為企業減稅提供機會

由于建筑行業、金融業或將與房地產行業一起實施營改增，上游建筑商進項稅轉嫁能力以及地產商的銷項稅是否能轉移至消費者成為影響利潤及應交稅負的關鍵因素。從稅負角度來看，銷項稅不轉嫁的情況下，企業稅負相對較小，但其利潤空間也較小。而只有在進項稅不轉嫁且銷項稅轉嫁時，“營改增”后企業利潤方為最大。

表：不同稅負轉嫁模式對“營改增”后企業稅負及利潤影響（單位：萬元）

3、營改增推動房企調整產品結構，完善市場布局，提升管控水平

我們認為，在營改增實行后，房地產企業或將有如下變化：

1、在一定時期內有現金流的盤活。房地產開發企業多采用預售制，營業稅在確認預售收入的當期就要繳納，占用流動資金。而改征增值稅后，一般房地產項目建設、材料等先購入，多數時間進項稅額大于銷項稅額，因而減少企業在開發初期流動資金的占用，減輕企業開發建設時期資金壓力。

2、產品線升級多業態并行。營改增后，建安成本進項稅將成為進項稅抵扣的主要部分，對于建安成本占比較高的產品及企業更為利好。企業為降低稅負，增加盈利空間，將調整產品結構，多業態并行。特別是對于主打住宅產品的企業而言，加大精裝修、高檔公寓別墅產品在產品線中的比重將成為主要應對方式，同時延伸下游家具家電等產業鏈，打造“拎包入住”式一體化住宅模式，也將成為房企考慮方向。另外，“營改增”也將為深耕商業地產領域、建安成本占比相對較大的運營企業帶來更多機會。

3、區域布局策略調整。土地成本是房地產企業成本結構的重要組成，不同城市由于土地價格不同，開發企業成本結構也有所不同。若土地成本很難成為進項稅的抵扣來源，在當前土地成本占比愈來愈高的情況下，考慮到稅收負擔增加，企業或將綜合考慮各類城市土地成本，調整拿地策略和區域布局。若土地成本可以抵扣，則會為布局一線城市等土地成本較高的企業帶來更大機會，有可能持續引導開發商進一步加劇在一線城市土地市場的競爭。

4、企業管控水平加強，行業集中度進一步提升。此次營改增后，在實際經營過程中，企業管控水平對企業業績影響將更為明顯。一方面，能否從上游取得足額可抵扣的增值稅發票從而進行最大化的進項稅抵扣是房地產企業面臨的重要課題，這就要求企業在管理特別是采購環節提高內控水平，同時精選供應商；另一方面，增強稅負轉嫁能力也是房地產企業減輕稅負的重要手段，這就要求企業要加強與上下游企業的談判和議價能力。同時，精裝修產品、商辦地產占比的增長，也將對房企的成本控制和管理提出更高要求。從目前企業管控來看，龍頭企業的管理能力和談判議價空間明顯優于中小企業，未來隨著對企業精細化管理要求的增加，龍頭企業憑借其管理能力將獲得更大的優勢，行業集中度將進一步提升。