營改增對房地產開發企業的稅負影響到底是怎樣的呢?到底是增加還是降低?或者是部分企業增加而部分企業降低呢?

為了回答這個問題，我們需要作對比分析，對比營改增前后房地產開發企業的稅負變化。為了確保對比分析結果的可靠性，我們需要統一房地產開發企業營改增前后的的假設條件和對比口徑。

首先我們假設：

1、營改增前后房地產開發企業的含稅收入總額和含稅成本總額是一樣的;

2、營改增后房地產開發企業適用稅率由營業稅5%改成增值稅率11%;

3、營改增后房地產開發企業所有可抵扣進項稅額對應的成本都可作為開發成本在土地增值稅前加計扣除。

盡管表面上看增值稅率11%比營業稅率5%多6%，但由于營業稅屬于價內稅，而增值稅屬于價外稅，口徑不一致，不具有可比性，所以還需要統一口徑，按照下述計算將增值稅率轉換成價內稅負率后才可以和營業稅作對比。

增值稅價內稅負率=增值稅率÷(1+增值稅率)=11%÷(1+11%)=9.91%

由于增值稅實繳稅額等于銷項減進項，為了便于不同房地產開發企業作對比，假設進項收入比即可抵扣進項稅額占售房收入的比例為4%，則營改增后，考慮附加稅費影響的直接稅負增加：

=(增值稅價內稅負率-進項收入比-營業稅率)×(1+12%)

=(9.91%-4%-5%)×(1+12%)

=1.02%

即當進項收入比為4%時，直接稅負增加1.02%。

營改增對房地產開發企業直接稅負影響與進項收入比的關系是一條向下的直線，即隨著進項收入比的增加，營改增對直接稅負的影響從增加稅負逐漸變為降低稅負。當進項收入比為0時，直接稅負增加5.5%;當進項收入比為4.91%時，營改增對直接稅負沒有影響。

營改增除對直接稅負產生影響外，還可能對其他稅種產生影響，包括土地增值稅和企業所得稅。

從前面計算我們知道，當進項收入比為4%時，直接稅負增加1.02%。此時，扣除直接稅負后的收入減少1.02%，同時扣除進項稅后的成本也減少4%，則該兩項變化對土地增值稅的影響：

=(收入-成本×(1+30%))×30%

=(-1.02%-(-4%)×(1+30%))×30%

=1.25%

即當進項收入比為4%時，土地增值稅增加1.25%。

營改增對房地產開發企業土地增值稅影響與進項收入比的關系是一條向上的直線，即隨著進項收入比的增加，營改增對土地增值稅的影響從降低稅負逐漸變為增加稅負。當進項收入比為0時，土地增值稅減少1.65%;當進項收入比為2.27%時，營改增對土地增值稅沒有影響。

營改增對企業所得稅的影響，除了需要考慮前面提到的直接稅負后收入和扣除進項稅后成本變化外，還需要考慮土地增值稅變化。

從前面計算我們知道，當進項收入比為4%時，直接稅負增加1.02%。此時，扣除直接稅負后的收入減少1.02%，扣除進項稅后的成本減少4%，土地增值稅增加1.25%，由此導致企業所得稅變化：

=(收入-成本-土地增值稅)×25%

=(-1.02%-(-4%)-1.25%)×25%

=0.43%

即當進項收入比為4%時，企業所得稅增加0.43%。

營改增對房地產開發企業所得稅影響與進項收入比的關系是正比關系，即隨著進項收入比的增加，營改增對土地增值稅的影響從降低稅負逐漸變為增加稅負。當進項收入比為0時，企業所得稅減少0.96%;當進項收入比為2.75%時，營改增對企業所得稅沒有影響。

綜合前面營改增對房地產開發企業直接稅負、土地增值稅、企業所得稅的影響，當進項收入比為4%時，營改增對房地產開發企業整體稅負影響：

=直接稅負影響+土地增值稅影響+企業所得稅影響

=1.02%+1.25%+0.43%

=2.71%

營改增對房地產開發企業整體稅負影響與進項收入比的關系是一條向下的直線，即隨著進項收入比的增加，營改增對整體稅負的影響從增加稅負逐漸變為降低稅負。當進項收入比為0時，企業整體稅負增加2.89%;當進項收入比為63.5%時，營改增對企業整體稅負沒有影響。

對于實際的房地產開發企業來說，在目前增值稅率最高為17%，并且成本收入率相對不高的情況下，可能取得的可抵扣進項稅額占售房收入的百分比很難超過10%，進項收入比根本不可能達到63.5%。

根據前面的計算分析，在現實情況下，營改增不可能降低房地產開發企業稅負，營改增后將會增加房地產開發企業的整體稅負，增加的范圍是2%至3%。